Publicaties Nice to know

Eén belangrijke verandering is, dat de toezichthoudende taak van Bouw- en Woningtoezicht van gemeentes voortaan aan gecertificeerde private partijen wordt overgelaten. Toezicht vanuit de overheid vindt alleen nog achteraf en op basis van klachten plaats. De gedachte hierachter is deels één van de bezuinigingen, deels één van het aan de markt overlaten van haar eigen keuring.
Op grond van deze wet zal er een openbaar register in het leven geroepen worden. Dit register zal de namen bevatten van de zogenaamde kwaliteitsborgers, die toezicht mogen houden. kwaliteitsborgers zijn privaatrechtelijke partijen, die aan een aantal voorwaarden voldoen; zij mogen niet organisatorisch, financieel of juridisch betrokken zijn bij het te realiseren bouwwerk waarop zijn toezicht gaan houden. Verder bevat het register de goedgekeurde instrumenten voor kwaliteitsborging die door de kwaliteitsborgers mogen. Tot slot vermeldt het register de namen van partijen die deze instrumenten voor kwaliteitsborging aanbieden.
Uit dit register zullen de toekomstige opdrachtgevers die een bouwwerk willen (ver)bouwen een instrument voor kwaliteitsborging moeten kiezen, dat past bij het type bouwwerk dat zij voornemens zijn te (laten) realiseren. Hoe complexer het bouwwerk, hoe uitgebreider en strenger de regels. Ook kunnen opdrachtgevers de kwaliteitsborger kiezen.

De kwaliteitsborger zal gedurende het werk toezicht houden op de bouwkwaliteit met als doel de faalkosten in de bouw terug te brengen. Belangrijk is te vermelden, dat de wet niet voorziet in sanctie- of corrigerende maatregelen voor de kwaliteitsborger. Het enige machtsmiddel van de kwaliteitsborger is dat hij bij de oplevering van het werk een verklaring dient af te geven of het bouwwerk al dan niet zijns inziens voldoet aan de daaraan te stellen regels. Komt er geen verklaring, dan mag het bouwwerk niet in gebruik worden genomen.
Een aannemer dient in het kader van de oplevering een zogenaamd overdrachtsdossier aan de opdrachtgever ter beschikking te stellen. Dit dossier biedt ten eerste het “bewijs” dat de aannemer de contractuele afspraken met de opdrachtgever is nagekomen. Verder levert het dossier het “bewijs” dat aan de wet- en regelgeving is voldaan. Een opdrachtgever dient op zijn beurt namelijk bij de gereedmelding van het bouwwerk ook een dossier ter beschikking te stellen aan Bouw- en Woningtoezicht, aan de hand waarvan zij achteraf haar controletaak kan uitoefenen.

Een andere belangrijke wijziging wordt doorgevoerd bij de wettelijke regels voor aannemingsovereenkomsten. Het betreft de aanpassing van de waarschuwingsplicht van de aannemer, en de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering.
Aan artikel 7:754 BW wordt een (nieuw) lid 2 toegevoegd. Lid 2 bepaalt dat een aannemer voortaan schriftelijk en ondubbelzinnig moet waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht, waaronder begrepen de ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, ontwerpfouten, etc. Belangrijk is voorts dat van dit lid 2 niet ten nadele van de opdrachtgever kan worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Overigens definieert dit wetsartikel (noch de parlementaire stukken) niet wat een bouwwerk is. Is dit een viaduct, een brug, maar bijvoorbeeld ook een klimaatinstallatie? Wel duidelijk is dat het nieuw- en verbouw betreft, en renovaties.
Een andere belangrijke wijziging is die van artikel 7:758 BW. Dit artikel handelt over de aansprakelijkheid van een aannemer na oplevering. De huidige tekst bepaalt dat een aannemer niet meer aansprakelijk is voor gebreken, die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. De nieuwe wettekst is dat de aannemer aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Met andere woorden, de aannemer dient te bewijzen dat een gebrek niet aan hem is toe te rekenen en dat het een gebrek is dat wel bij oplevering is ontdekt, maar niet ergens – bijvoorbeeld door een proces-verbaal van oplevering – is vastgelegd. Deze bewijspositie is voor een aannemer eigenlijk onmogelijk, zodat de wetswijziging er feitelijk op neerkomt dat een aannemer altijd aansprakelijk is voor niet op het proces-verbaal vermelde gebreken. Het benadrukt nog maar eens hoe belangrijk het hebben van een gedetailleerd en uitgebreid (met beeldmateriaal ondersteund) proces-verbaal is.
Van dit nieuwe lid kan ook niet ten nadele van een particuliere persoon worden afgeweken. Indien men te maken heeft met contracten tussen een professionele partij en een aannemer zijn afwijkingen ten nadele van de opdrachtgever alleen maar toegestaan als deze uitdrukkelijk in de overeenkomst zelf zijn opgenomen. Let erop, dat dit betekent dat afwijkingen van deze aansprakelijkheid via algemene voorwaarden niet langer is toegestaan c.q. mogelijk is! Wat dit gaat betekenen voor de UAV-2012 en UAV-GC 2005, of andersoortige veel in de bouw gebruikte algemene voorwaarden, is zeer de vraag. Niet is uit te sluiten dat die bepalingen ofwel de opleverbepalingen in die algemene voorwaarden ofwel moeten worden gewijzigd, ofwel komen te vervallen.

In de literatuur is dit wetsvoorstel aan de nodige kritiek onderhevig. Gelet op de meest recente stukkenwisselingen in de Eerste Kamer, is ook zij (terecht) zeer kritisch. Het is de vraag of, en zo ja in welke vorm, het wetsvoorstel uiteindelijk wordt aangenomen. Het streven is nog steeds om het wetsvoorstel per 1 januari 2018 in werking te laten treden.