Publicaties Nice to know

Vanaf 1998 zijn de te bouwen (recreatie)woningen aan particulieren verkocht. Nadat de woningen zijn gebouwd, is gebleken dat verschillende (recreatie)woningen op ‘Luttermolenveld’ als hoofdverblijf werden gebruikt door de eigenaren. Hetgeen wil zeggen dat de woningen permanent bewoond werden. Verschillende eigenaren zijn hierop aangesproken door de Gemeente.

In 2003 ontstond tussen de Gemeente en de projectontwikkelaar een geschil onder andere over de bestemming van ‘Luttermolenveld’. Onderdeel van de oplossing van het geschil tussen de Gemeente en de projectontwikkelaar was dat de Gemeente een inspanningsverplichting op zich nam tot wijziging van de bestemming van ‘Luttermolenveld’ tot ‘woonbestemming’ en de projectontwikkelaar de kosten voor deze bestemmingswijziging op zich zou nemen.

De projectontwikkelaar was bereid om de overeenkomst met de Gemeente te sluiten tot bestemmingswijziging, mits aan twee voorwaarden zou worden voldaan. In de eerste plaats dienden de bewoners een bijdrage te leveren aan de kosten voor de bestemmingswijziging en in de tweede plaats diende 95% van de bewoners aan deze regeling mee te doen. Op 13 april 2005 heeft de projectontwikkelaar een informatiebijeenkomst georganiseerd voor de bewoners. Hierbij is de mogelijke wijziging van de bestemming aan de orde gekomen alsmede de voorwaarden die projectontwikkelaar stelde. Een groot aantal eigenaren zijn akkoord gegaan met het voorstel van de projectontwikkelaar en hebben de bijdrage aan de projectontwikkelaar betaald.

Op 16 februari 2006 hebben de projectontwikkelaar en de Gemeente de overeenkomst gesloten tot bestemmingswijziging, waarna de Gemeente op 26 februari 2008 het nieuwe bestemmingsplan ‘Luttermolenveld’ heeft vastgesteld. Een groot deel van de percelen op het ‘Luttermolenveld’ heeft daarmee de bestemming ‘woondoeleinden’ verkregen. In deze woningen is permanente bewoning toegestaan. Ongeveer 27 percelen hebben de bestemming ‘recreatiewoning’ behouden. De eigenaren van deze percelen wilden geen bestemmingswijziging of hadden de bijdrage niet aan de projectontwikkelaar betaald.

Een aantal eigenaren van percelen waarvan de bestemming niet was gewijzigd, heeft beroep ingesteld tegen het bestemmingsplan bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling). Naar het standpunt van deze eigenaren had de Gemeente de bestemming van alle percelen van het ‘Luttermolenveld’ moeten wijzigen naar ‘woondoeleinden’. De Gemeente had volgens deze eigenaren bij de bestemmingswijziging geen onderscheid mogen maken tussen percelen waarvan de eigenaren de bijdrage aan de projectontwikkelaar hadden voldaan en percelen waarvan de eigenaren geen bijdrage aan de projectontwikkelaar hadden voldaan. De Afdeling oordeelde dat de Gemeente dit onderscheid niet had mogen maken. De Gemeente had de bestemming van alle woningen moeten wijzigen. De wijziging van de bestemming had de Gemeente slechts onthouden wegens het niet voldoen van de bijdrage aan de projectontwikkelaar. Er lagen dus geen ruimtelijk relevante argumenten ten grondslag aan het onthouden van de wijziging. Na deze uitspraak hebben de eigenaren van andere percelen die een recreatiebestemming hadden gehouden, de Gemeente gevraagd de bestemming te wijzigen. Toen de Gemeente de bestemming van deze percelen niet wilde wijzigen, hebben deze eigenaren bezwaar en beroep bij de Raad ingesteld. Wederom kregen deze eigenaren gelijk van de Afdeling. Vervolgens heeft de Gemeente de bestemmingswijziging ten aanzien van alle percelen vastgesteld. Alle percelen op het ‘Luttermolenveld’ zullen een woonbestemming hebben of zullen deze krijgen.

De eigenaren van de percelen die de bijdrage aan de projectontwikkelaar hadden geleverd, waren het niet eens met deze gang van zaken. 48 eigenaren hebben de Gemeente aansprakelijk gesteld voor de schade die het gevolg is van het onrechtmatig handelen van de Gemeente, bestaande uit het onder druk zetten van de eigenaren om een bijdrage te voldoen aan de projectontwikkelaar en het onjuist informeren van de eigenaren.

Nadat de rechtbank heeft vastgesteld welke eisers wel en welke eisers geen vordering hebben op de Gemeente, gaat de rechtbank in op het standpunt van eisers dat sprake zou zijn van onrechtmatig handelen van de Gemeente. De rechtbank oordeelt dat dat niet zo is.

In de eerste plaats is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van het feit dat de Gemeente de financiële gevolgen van de wijziging van het bestemmingsplan op de eisers af heeft willen wentelen. De Gemeente is slechts met de projectontwikkelaar overeengekomen dat de financiële gevolgen van de wijziging voor rekening van de projectontwikkelaar zou komen. Niet overeengekomen is dat dit voor rekening van de eigenaren zou komen. De Gemeente was niet aanwezig toen de projectontwikkelaar aan de bewoners het voorstel deed. Ook is niet gebleken van enige bemoeienis van de gemeente met de gevraagde bijdrage. De Gemeente heeft ook niet bevorderd dat de financiële gevolgen voor de eigenaren zouden moeten komen. De Gemeente heeft altijd aangegeven dat zij geen rol heeft gehad in de overeenkomst tussen de bewoners en de projectontwikkelaar. Wel was de Gemeente op de hoogte van het feit dat de projectontwikkelaar een bijdrage vroeg aan de bewoners. Dat de Gemeente heeft toegelaten dat de projectontwikkelaar een financiële bijdrage aan de eigenaren heeft gevraagd, is niet als onrechtmatig aan te merken volgens de rechtbank.

Ook heeft de Gemeente in de tweede plaats geen onjuiste informatie aan de eigenaren gegeven. Weliswaar heeft de Gemeente meegedeeld dat de bestemmingswijziging niet zou kunnen plaatsvinden indien de bijdragen niet betaald zouden worden. Deze informatie was op dat moment juist. In het geval minder dan 95% van de eigenaren de bijdrage zouden leveren, was de bestemmingswijziging niet mogelijk geweest.

Ook het derde argument van eisers wordt door de rechtbank niet gevolgd. Dit betrof het argument dat eisers onder druk zouden zijn gezet door de Gemeente door het niet meer bezorgen van de post, het verhogen van de forensenbelasting en het strikt handhaven van illegale permanente bewoning van ‘Luttermolenveld’. Deze handelingen zijn volgens de rechtbank niet onrechtmatig. Ook is niet gebleken van enige druk die door deze handelingen is opgelegd aan de eisers.

Kortom de rechtbank oordeelt dat in de gegeven omstandigheden geen sprake is van onrechtmatig handelen van de Gemeente door de bestemming van alle percelen op het ‘Luttermolenveld’ te wijzigen. Dit is een zure uitspraak voor de eigenaren die een bijdrage hebben geleverd aan de projectontwikkelaar. Tegelijkertijd is het zo dat de bestemmingswijziging waar eisers ook voordeel van hebben gehad, waarschijnlijk niet mogelijk was geweest zonder de financiële bijdrage van eisers aan de projectontwikkelaar.