Publicaties Nice to know

Op 5 april 2002 heeft het college van burgemeester en wethouders (hierna: College) aan de projectontwikkelaar per brief laten weten dat het College over zal gaan tot het leveren van de benodigde grond onder een aantal voorwaarden. Zo dient de projectontwikkelaar een schetsplan nader uit te werken. Dit schetsplan behoeft vervolgens goedkeuring van de gemeenteraad en de provincie. Na goedkeuring van de gemeenteraad en provincie zal een planologische procedure worden gestart. Na het doorlopen van de planologische procedure zal een overeenkomst tussen de gemeente en de projectontwikkelaar worden gesloten.

In de jaren daaropvolgend heeft veelvuldig contact plaatsgevonden tussen de gemeente en de projectontwikkelaar. Zo heeft de projectontwikkelaar een schetsplan alsmede een uitgewerkt bouwplan gepresenteerd. De gemeente bericht de projectontwikkelaar meermaals dat zij in overleg wenst te treden, maar tot de daadwerkelijke de ontwikkeling van de winkelvoorziening en appartementen komt het niet. Per brief van 8 november 2011 heeft het College definitief aan de projectontwikkelaar meegedeeld niet over te gaan tot herziening van het bestemmingsplan ten gunste van de projectontwikkelaar.

Procedure tegen de gemeente

Het voorgaande vormt voor de projectontwikkelaar aanleiding om een procedure te beginnen tegen de gemeente. De rechtbank doet uitspraak bij vonnis van 22 maart 2017. De projectontwikkelaar gaat in hoger beroep van dit vonnis.

In hoger beroep stelt de projectontwikkelaar primair dat door de gemeente wanprestatie is gepleegd dan wel dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door zich niet te houden aan de afspraken zoals deze zijn vervat in de brief van 5 april 2002. De projectontwikkelaar stelt subsidiair dat de gemeente de onderhandelingen met de projectontwikkelaar niet had mogen afbreken en meer subsidiair dat de gemeente de onderhandelingen met de projectontwikkelaar niet had mogen afbreken zonder de door de projectontwikkelaar geleden schade te vergoeden. Uiterst subsidiair stelt de projectontwikkelaar dat de gemeente de door de projectontwikkelaar gemaakte kosten dient te vergoeden op grond van de onjuiste informatie en toezeggingen die door de gemeente zijn gedaan.

Voorovereenkomst

Het hof oordeelt dat sprake is van een voorovereenkomst tussen de projectontwikkelaar en de gemeente. Het College heeft zich volgens het hof vastgelegd om tot verkoop van de grond aan de projectontwikkelaar over te gaan mits aan de voorwaarden zoals vermeld in de brief van 5 april 2002 zou zijn voldaan.

De projectontwikkelaar stelt dat in het geval het hof de brief van 5 april 2002 als overeenkomst tussen de gemeente en de projectontwikkelaar aanmerkt, ook vaststaat dat wanprestatie zou zijn gepleegd door het College dan wel de gemeente. De projectontwikkelaar beroept zich daarbij onder andere op de verklaring van de toenmalige advocaat van de gemeente. De toenmalige advocaat van de gemeente heeft per brief van 23 april 2003 aan het College bericht dat de afspraken neergelegd in de brief van 5 april 2002 het College verplichten om de gemeenteraad positief te adviseren over de herziening van het bestemmingsplan ten gunste van de projectontwikkelaar. Het hof volgt de projectontwikkelaar niet in dit standpunt. Naar het oordeel van het hof kan de projectontwikkelaar aan het advies van de advocaat geen rechten ontlenen, nu op geen enkele wijze is gebleken dat het College dan wel de gemeente zich aan dit advies heeft gebonden. Het College heeft zich in de brief van 5 april 2002 onder voorwaarden gebonden om de ontwikkeling van de winkelvoorziening mogelijk te maken. Slechts als voldaan zou zijn aan de voorwaarden, zou overgegaan worden tot verkoop van de grond.

Partijen dienen zich naar redelijkheid en billijkheid te gedragen ter uitvoering van de overeenkomst

Het hof overweegt voorts dat partijen zich naar redelijkheid en billijkheid dienen te gedragen ter uitvoering van de overeenkomst. Naar het oordeel van het hof rustte op het College slechts de plicht om de instemming van de gemeenteraad met de wijziging van het bestemmingsplan ten gunste van de projectontwikkelaar te bevorderen. Het College had niet de plicht om te bewerkstelligen dat de gemeenteraad daadwerkelijk zou instemmen met de wijziging.

Naar het oordeel van het hof kan het College niet verweten worden dat het College in bovengenoemde verplichting tekort is geschoten. Hiervoor zijn volgens het Hof de volgende feiten en omstandigheden van belang. Zo heeft de projectontwikkelaar het bouwplan nimmer aangepast aan de bezwaren die daartegen waren opgeworpen, ondanks het verzoek daartoe van het College. Door de gemeenteraad is in de vergadering van 7 juli 2004 een motie aangenomen waarbij vastgelegd is dat het College en de projectontwikkelaar in overleg tot een plan zullen komen dat kan worden opgenomen in een herzien bestemmingsplan. Naar het oordeel van het hof is in deze motie niet vastgesteld dat het plan van de projectontwikkelaar daadwerkelijk zou worden opgenomen in het bestemmingsplan. Ten behoeve van de herziening van het bestemmingsplan, hebben diverse plannen ter inzage gelegen waarop ook projectontwikkelaar zijn zienswijze naar voren kon brengen. De projectontwikkelaar heeft slechts aangegeven dat zijn bouwplan diende te worden gerealiseerd, omdat dit zou zijn overeengekomen in april 2002. De gemeente heeft naar het oordeel van het hof gemotiveerd voor gekozen om het bouwplan van de projectontwikkelaar terzijde te leggen. In de laatste plaats hebben de betrokken functionarissen naar het oordeel van het hof nimmer uitlatingen gedaan op grond waarvan de projectontwikkelaar gerechtvaardigd vertrouwen mocht hebben dat de gemeenteraad medewerking zou verlenen aan de herziening van het bestemmingsplan, zodat het bouwplan van de projectontwikkelaar kon worden uitgevoerd.

Afronding

Het hof oordeelt dat altijd voldoende duidelijk is geweest dat de gemeenteraad diende in te stemmen met het bouwplan van de projectontwikkelaar en dat het bestemmingsplan mogelijkerwijze niet een met het bouwplan van de projectontwikkelaar overeenstemmende bestemming zou kunnen worden gegeven. Van schending van de afspraken of onrechtmatig handelen van de gemeente is naar het oordeel van het hof geen sprake. Ook heeft de projectontwikkelaar naar het oordeel van het hof onvoldoende geconcretiseerd gesteld dat sprake was van onderhandelingen. Tot slot heeft de gemeente geen onjuiste informatie verstrekt of toezeggingen gedaan. Alle vorderingen van de projectontwikkelaar worden zodoende door het hof afgewezen.