Publications Nice to know

Inzet van het geschil was voor verkrijgers ten eerste een vertraging in de oplevering van de woningen, ten tweede een lagere energieopbrengst omdat niet de gekochte windmolens maar warmtepompen met zonnepanelen waren geleverd, en ten derde een vergoeding voor energiekosten tot aan het moment van oplevering van de woningen, en het moment van gereedkomen van het alternatief voor de windmolens. Op haar beurt heeft onderneemster vrijgave van de depotbedragen gevorderd, en betaling van het restant van de aanneemsom dat verband hield met de windmolens.

Arbiter behandelt de respectieve vorderingen puntsgewijs.

Ten eerste oordeelt arbiter dat de woningen inderdaad te laat zijn opgeleverd. Aan de hand van de toepasselijke normen uit de Woningborg-Garantievoorwaarden constateert arbiter dat de woningen uiterlijk op 23 maart 2017 hadden moeten worden opgeleverd, doch dit eerst vanaf 3 juli 2017.

Arbiter passeert het ter zake opgevoerde verweer door onderneemster dat de woningen al in april 2017 hadden kunnen en moeten worden aanvaard. Op dat moment waren de windmolens nog niet geplaatst, en was duidelijk dat naar een alternatieve oplossing gezocht moest worden. Daarnaast had de gemeente geconstateerd dat de woningen niet voldeden aan de omgevingsvergunning, en dan met name niet aan de daarin gestelde EPC-waarden.

Ook passeert arbiter het matigingsverweer van onderneemster dat de verkrijgers in schuldeisersverzuim verkeerden omdat zij ten onrechte het door onderneemster gedane aanbod tot het verkrijgen van sleutelverklaringen hadden gepasseerd. Op die manier hadden de verkrijgers, aldus onderneemster, hun cascowoningen al kunnen laten afbouwen. Arbiter is van mening dat dit beroep op matiging van de korting geen stand houdt, bovenal omdat de gemeente had verboden de woningen te betrekken vanwege de strijdigheden met de omgevingsvergunning.

Ten tweede komt arbiter toe aan de gevorderde schadevergoeding wegens een minder opbrengst aan energie, die contractueel over een periode van tenminste 10 jaar door de verkrijgers zou worden gegenereerd. De oorspronkelijk te plaatsen windmolens zouden 10.000 kWh per jaar opleveren. Het door onderneemster aangebrachte alternatief in de vorm van een warmtepompboiler levert een aanzienlijk lagere energieopbrengst van 2.215 kWh per jaar op. Wel dienen dan nog de opbrengsten van de door onderneemster geplaatste zonnepanelen te worden verdisconteerd.

Vervolgens ontspint zich een discussie over de te hanteren energieprijs per kWh. Kort voor de zitting hebben verkrijgers hun vordering van € 0,22 per kWh naar € 0,23 per kWh verhoogd, tegen welke eiswijziging onderneemster bezwaar had gemaakt. Omdat verkrijgers bij monde van hun raadsman tijdens de mondelinge behandeling in duidelijke taal verklaard hebben waarom die verhoging in hun ogen terecht zou zijn, passeert arbiter het bezwaar van onderneemster tegen die “laattijdige” eisvermeerdering. Arbiter voegt daaraan toe dat tijdens de mondelinge behandeling meerdere pauzes zijn ingelast, bij welke gelegenheden onderneemster de diverse websites waarnaar door verkrijgers werd verwezen, had kunnen raadplegen.

Voor de bepaling van de kWh-prijs voert arbiter aan dat het voor hem niet goed mogelijk is om de toekomstige energieprijzen te bepalen. Daarom sluit arbiter aan bij de door verkrijgers aan hun vorderingen over de reeds betaalde (extra) energiekosten ten grondslag gelegde gemiddelde prijs van € 0,21 kWh. Aan de hand van dat bedrag en de lagere energieopbrengst van de alternatieve uitvoering, berekent arbiter vervolgens de lagere geldelijke opbrengst van de energie.

Ten derde staat arbiter stil bij de vergoeding van de energiekosten tot het moment van oplevering, en de energiekosten tot het moment dat het alternatief werd gerealiseerd. Voor de berekening daarvan wordt, als gezegd, aangeknoopt bij de prijs van € 0,21 per kWh, en wordt aan de hand van de meterstanden per datum oplevering tot de datum van het alternatief de schade vastgesteld.

Arbiter komt vervolgens toe aan de discussie over de kosten die met de windmolens en de kosten die met de door onderneemster gerealiseerde alternatieve uitvoeringswijze zijn gemoeid. Verkrijgers hebben aangevoerd dat het alternatief aanmerkelijk goedkoper was dan de windmolens, namelijk zo’n € 4.100,- vs. € 11.000,-. Arbiter is het met onderneemster eens, dat het alternatief echter juist duurder is dan de windmolens, te weten € 10.000,- in plaats van € 9.000,-. Verkrijgers hadden de door onderneemster gestelde bedragen niet betwist. Om die reden dienen verkrijgers het door hen ingehouden bedrag van € 11.000,- per windmolen alsnog te betalen.

In het verlengde daarvan bespreekt arbiter de door verkrijgers bij de notaris in depot gestorte bedragen. Aan de hand van een uitgebreide berekening komt arbiter vervolgens tot de conclusie dat alle verkrijgers per saldo onderneemster nog geld verschuldigd zijn, welk bedrag uit het depotbedrag kan worden voldaan. Omdat arbiter van mening is dat de “eindafrekening” pas na uitgebreide rekenkundige exercities kon worden vastgesteld, welke rekenkundige exercities van de verkrijgers op het moment dat onderneemster om vrijgave van het depot vroeg, niet konden worden verlangd, wijst arbiter de rentevordering van onderneemster over de depotbedragen af.

Deze kwestie heeft alle partijen veel energie gekost, zoveel is duidelijk.

Deze actualiteit werd eerder gepubliceerd in IBR-tracker op 28 oktober 2019.