Publicaties Nice to know

In de eerste plaats kunnen de bepalingen in de overeenkomsten en bijbehorende algemene voorwaarden zelf een uitkomst bieden. Neem de veelgebruikte koop- aannemingsovereenkomsten c.a. van Woningborg en SWK.

In het geval (overeenkomstig het uitgangspunt in beide model overeenkomsten) de bouwtijd is overeengekomen in ‘werkbare werkdagen’, biedt de onwerkbaarheid van een werkdag mogelijk uitkomst. De algemene voorwaarden van Woningborg en SWK bepalen dat als onwerkbare werkdag gezien moet worden: een werkdag waarop door omstandigheden buiten de aansprakelijkheid van de ondernemer gedurende tenminste vijf uren door het grootste deel van de werknemers of machines niet kan worden gewerkt. Normaliter ziet deze regeling niet op ziekte van werknemers, maar inmiddels is er sprake van een samenspel van complicerende factoren. Zowel getoetst aan feitelijke beperkingen (tekort aan personeel, quarantaine en stagnatie in levering van bouwmaterialen) als getoetst aan mogelijke door de overheid opgelegde beperkingen (lockdown) is verdedigbaar dat  een gerechtvaardigd beroep wordt gedaan op ‘onwerkbare werkdagen’. Het opschuiven van de datum van oplevering is daar het directe gevolg van.

Is er een ‘datum’ overeengekomen voor oplevering, dan is de werkbaarheid van een werkdag geen rechtstreeks criterium en zal een beroep moeten worden gedaan op algemene wettelijke voorzieningen.

Een voor de hand liggende eerste wettelijke mogelijkheid waar een ontwikkelaar een beroep op kan doen is ‘overmacht’. Bij een succesvol beroep op overmacht zijn tekortkomingen in de nakoming (zoals vertraging in de oplevering) niet meer aan de ontwikkelaar ‘toerekenbaar’.

Verder is in de wet geregeld dat een afspraak in een overeenkomst (zoals bijvoorbeeld een datum van oplevering) niet van toepassing is indien toepassing daarvan naar maatstaven van redelijk en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

Tenslotte biedt een beroep op ‘onvoorziene omstandigheden’ mogelijk soelaas, bijvoorbeeld ter verkrijging van een latere datum van oplevering. De bijkomende omstandigheid dat toetsing van een dergelijk beroep aan de rechter is voorbehouden, maakt deze mogelijkheid in praktijk minder bruikbaar.

Beseft wordt dat er meer gevolgen denkbaar zijn dan verlenging van de bouwtijd. Bijvoorbeeld zouden  de bouwkosten kunnen toenemen vanwege prijsstijgingen (schaarste). Waar een beroep op onvoorziene omstandigheden ook zou kunnen leiden tot een wijziging van de aanneemsom, ligt afwenteling hiervan op de consument afnemer minder voor de hand. Niet alleen zou bij die afweging betrokken worden het verschil in positie tussen een afhankelijke consument en een professionele ontwikkelaar, maar tevens weegt mee dat een verlenging van de bouwtijd toch al vaak leidt tot schade bij die consument. Van een verdeling van de nadelige gevolgen zal dus meestal al sprake zijn, ook zonder doorberekening van gestegen bouwkosten.

Ontwikkelaars zouden er verstandig aan doen om – bij verschil van mening met afnemers – niet achter een anker te gaan liggen.

Afgesloten wordt met het meest voor de hand liggende advies. Deze bijzondere tijden vergen een flexibele opstelling van alle betrokkenen bij het bouwproces, waarin partijen rekening hebben te houden met elkaars gerechtvaardigde belangen. Het staat partijen te allen tijde vrij om in goed overleg tot wijziging van de overeenkomst over te gaan. Zeker gepaard met een goede en voortdurende communicatie door ontwikkelaar over de uitdagingen in het werk ten gevolge van Corona heeft een dergelijke eerste stap een goede kans van slagen.

Voor vragen staat het team van Severijn Hulshof advocaten voor u klaar.